| 1 |
* |
| 2 |
^ 2 вида владения гаражом |
| 3 |
а) Зарегистрированное право собственности на гараж |
| 4 |
б) Членство в гаражно-строительном кооперативе |
| 5 |
* |
| 6 |
^ Зарегистрированное право собственности на гараж |
| 7 |
а) У собственника свидетельство о государственной регистрации права собственности |
| 8 |
б) Оформление сделки состоит из трех шагов |
| 9 |
- проверка объекта его собственника и документов |
| 10 |
- заключение договора |
| 11 |
- регистрация перехода права собственности |
| 12 |
^ Проверка документов, чтобы удостовериться, что это действительно собственник |
| 13 |
а) Выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН) |
| 14 |
- Выдает Росреестр, можно получить через: |
| 15 |
' МФЦ |
| 16 |
' Подразделение Росреестра |
| 17 |
' Сайт Росреестра |
| 18 |
- Совершенно бесплатно и самостоятельно, без продавца |
| 19 |
б) Документ, подтверждающий право на общую долевую собственность на земельный участок, на котором расположен гараж |
| 20 |
- подтверждает право собственности на землю |
| 21 |
в) Документ о предоставлении земельного участка под целевое использование |
| 22 |
- доказывает, что эта земля предназначена именно для гаражей |
| 23 |
- если этого документа нет, лучше такой гараж не покупать, т.к. в любой момент может выясниться, что на этой земле изначально собирались строить железную дорогу или что-то еще |
| 24 |
- то, что кто-то когда-то умудрился поставить гаражи, уже никого не волнует. Их снесут. |
| 25 |
Б) В) Документы должны быть у собственника, но если их у него нет, их можно запросить в гаражном кооперативе. |
| 26 |
г) правоустанавливающие документы |
| 27 |
- то есть документы, на основании которых продавец получил право собственности |
| 28 |
- договор купли-продажи |
| 29 |
- решение суда о признании права собственности |
| 30 |
г) - о проверке договора купли-продажи |
| 31 |
- продавец должен был лично заключить и подписать договор |
| 32 |
- сделки по доверенности от продавца подозрительны |
| 33 |
- попросить подтверждение того, на каком основании предыдущий продавец владел гаражом |
| 34 |
' часто продавцы сами не получали этих документов, когда покупали гараж |
| 35 |
- попросить показать акт о приеме-передачи гаража |
| 36 |
' там должна быть строка о том, что деньги за гараж предыдущий продавец получил в полном объеме, чтобы у него не было никаких претензий |
| 37 |
д) сделать копии всех документов, какие предоставит продавец |
| 38 |
- если первоначальный договор признают недействительным, а продавец, который тогда был покупателем, не докажет свою добросовестность, что само по себе довольно непростая задача -- суд может обязать вернуть гараж. |
| 39 |
' А продавец должен будет вернуть полученные от меня деньги |
| 40 |
' По факту, эти деньги можно возвращать годами, поэтому желательно до подобного не доводить |
| 41 |
е) Справка об отсутствии задолженности за оплату коммунальных услуг |
| 42 |
- Документ выдает эксплуатирующая организация |
| 43 |
' Может быть председатель |
| 44 |
' Управляющая компания |
| 45 |
- Если договоры заключены напрямую с организациями-поставщиками услуг, то от каждой организации |
| 46 |
' Горэнерго |
| 47 |
' Горводоканал |
| 48 |
' и т.д. |
| 49 |
- необходим соответствующий документ |
| 50 |
ж) Нотариальное согласие супруга продавца |
| 51 |
- Если, конечно, на момент покупки этого гаража нынешний продавец состоял в браке |
| 52 |
- Или после этого делал ремонт в гараже во время брака |
| 53 |
- Согласие супруга на продажу будет нелишним в любом случае |
| 54 |
^ Заключение договора |
| 55 |
а) Когда вопрос с документами решен, все проверено и понятно, наступает время |
| 56 |
- заключения договора купли-продажи гаража |
| 57 |
- и доли в праве собственности на земельный участок |
| 58 |
б) В договоре обязательно должны быть следующие пункты |
| 59 |
- дата и место заключения сделки |
| 60 |
- стороны с |
| 61 |
' ФИО |
| 62 |
' Паспортными данными |
| 63 |
' Местом регистрации |
| 64 |
- идентификация недвижимости |
| 65 |
' То есть сам гараж |
| 66 |
' Его адрес |
| 67 |
' Номер |
| 68 |
' Если есть площадь |
| 69 |
' Иные идентифицирующие признаки, по которым в случае проблем можно будет решить вопросы в суде: |
| 70 |
, Материал, из которых изготовлен гараж |
| 71 |
, Наличие или отсутствие второго уровня (техническая яма, погреба) |
| 72 |
, Наличие или отсутствие подведенного электричества |
| 73 |
, Наличие или отсутствие подведенного отопления и т.д. |
| 74 |
- Обязательно надо вписать описание гаража, указать также и его состояние, и что именно прилагается |
| 75 |
- Если есть дополнительное оборудование, то "Недвижимое имущество передается с верстаком, подъемником, баллонами и инструментом" |
| 76 |
- Все это должно быть перечислено в договоре в полном объеме, иначе продавец имеет полное право забрать все "лишнее", а устная договоренность против подписанной бумаги в суде не дает никакого преимущества |
| 77 |
- Если допоборудования много, имеет смысл оформить его в виде отдельного приложения к договору |
| 78 |
- Обязательно нужно указать цену |
| 79 |
' Нередко, чтобы уйти от налогов, продавец предлагает занизить стоимость гаража, но надо понимать |
| 80 |
, В случае возникновения проблем, продавец получит обратно свой гараж, а покупатель указанную в договоре заниженную цену |
| 81 |
, Поэтому желательно писать реальную стоимость |
| 82 |
- Необходимо прописывать в договоре сведения о правоустанавливающих документах на гараж |
| 83 |
' Прошлый договор купли-продажи |
| 84 |
' Решение суда |
| 85 |
' Справки о членстве в ГСК и выплаченном пае |
| 86 |
- В договоре обязательно должен быть пункт об ответственности сторон в случае, если что-то пойдет не так |
| 87 |
' Накладывайте штрафы на продавца |
| 88 |
, Если правовая история у гаража чистая, то и бояться ему нечего |
| 89 |
^ Регистрация права собственности |
| 90 |
а) После заключения договора необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре |
| 91 |
- документы подать можно Лично в Росреестр |
| 92 |
- Через МФЦ |
| 93 |
- или по Почте |
| 94 |
б) Необходимые документы |
| 95 |
- Заявление |
| 96 |
- Документ, удостоверяющий личность заявителя |
| 97 |
- Документ об уплате госпошлины |
| 98 |
- Иные документы, в случае если они установлены законодательно для конкретной ситуации |
| 99 |
' Договор Купли-Продажи |
| 100 |
в) Срок оказания услуги зависит от того, как вы подаете документы |
| 101 |
- Ориентир около недели с момента получения документом Росреестра |
| 102 |
- Результат, переход права собственности или отказ в регистрации перехода права собственности |
| 103 |
* |
| 104 |
^ Покупка у члена ГСК |
| 105 |
a) Сделка купли-продажи гаража в ГСК не проходит государственную регистрацию |
| 106 |
- Не имеет одного из основных уровней защиты |
| 107 |
- В такой сделке многократно возрастают риски двойной продажи и других мошеннических схем |
| 108 |
- Продаваемый вам гараж может быть продан еще двум людям |
| 109 |
б) Земля под кооперативом может находиться не в собственности кооператива, а в долгосрочной аренде |
| 110 |
- Право собственности на участок при покупке гаража у покупателя не появится |
| 111 |
- Гараж могут снести, как только закончится срок аренды или расторжение арендного договора в одностороннем порядке |
| 112 |
в) ГСК может оказаться самовольной постройкой |
| 113 |
г) Не покупать |
| 114 |
* |
| 115 |
^ Передача денег через аренду банковской ячейки |
| 116 |
а) Для безопасной сделки понадобятся банковская ячейка и банк |
| 117 |
б) Покупатель и продавец ставят свои подписи на ДКП, который создается в трех экземплярах |
| 118 |
- Покупателю, продавцу и в Росреестр |
| 119 |
' Чем больше участвующих лиц в ДКП, тем больше экземпляров |
| 120 |
- ДКП сшиваются и клеются на них ставятся три подписи |
| 121 |
- Продавец тут же пишет расписку в получении денег |
| 122 |
в) Текст расписки |
| 123 |
- Расписка |
| 124 |
- Город заключения договора |
| 125 |
- Дата |
| 126 |
- Я, (паспортные данные продавца), принял от (паспортные данные покупателя) денежные средства в размере (полная сумма за квартиру) в счет оплаты договора купли-продажи такого-то гаража, расположенного по адресу.. Материальных или иных имущественных претензий не имею. |
| 127 |
- Подпись |
| 128 |
- Дата |
| 129 |
' Дату лучше поставить в момент заключения договора |
| 130 |
- На обратной стороне покупатель ставит подпись и расшифровку (лучше надпись сделать другой ручкой, которая есть у покупателя, но нет у продавца) |
| 131 |
г) Покупатель вместе с продавцом направляется в банковское хранилище и заносит туда денежные средства |
| 132 |
- Покупатель достает деньги из сумки, в то время как продавец смотрит в закрытом депозитарии эти деньги |
| 133 |
- Продавец проверяет их, например, может оплатить проверку подлинности купюр в банке |
| 134 |
- ЕЩе может заказать пересчет |
| 135 |
- В разных банках по-разному |
| 136 |
д) После того, как убедились, что денежных средств достаточно, они оба вкладывают средства в коробку с железной суммой, закрывают и выходят |
| 137 |
е) После этого, покупатель забирает себе один или все ключи, если их несколько |
Комментарии